Техническият паспорт на една сграда представлява документ, който съдържа техническите й характеристики, мерки и инструкции за безопасна експлоатация и отразява всички извършени строително монтажни работи след въвеждането на обекта в експлоатация. Всички строени сгради след 2007г. притежават такъв паспорт. Жилищата, построени преди този период подлежат на съставяне на този документ. Съветът на специалистите е собствениците и домоуправителите да поемат ангажимента преди да настъпи крайният срок.

Технически паспорти за съществуващи сгради

Редът за изготвяне и регистриране на техническите паспорти на сградите се урежда с Наредба №5 на МРРБ. За да се изготви такъв документ на съществуваща сграда, е необходимо обследване и заснемане от строителни инженери със съответната правоспособност за това.

Цените за съставянето на технически паспорти варират между 4-6лв. на квадратен метър. Средно цената за собствениците на един апартамент е около 300лв. Добре е домоуправителите на входовете да се заемат с организирането на консултантски екип, понеже процесът на обследване, изготвянето на проектните документации и процедурите по съставянето му могат да се проточат.

Повечето сгради построени през 70-те и 80-те години нямат налична проектна документация. Тя е от съществено значение при етапа на заснемане на конструкцията.

Друг важен фактор е, че експлоатационният срок на тези сгради е на изтичане.

Реконструирана жилищна сграда в гр.София / Източник: whata.org

Обследване на сградата

Обследването на съществуваща сграда е сложен процес, който трябва да се извърши от опитни специалисти в тази сфера. Ако не разполагаме с налична проектна документация, е необходимо заснемане на конструкцията. Този етап обхваща точното установяване на местоположението на конструктивните елементи и техните размери.

За самото заснемане е необходимо да се извърши оглед на място от проектантския екип, поне веднъж. Освен това за по точното определяне на реалните размери, е необходимо и геодезическо заснемане на сградата.

В панелните жилища това ще бъде един доста сложен процес поради факта, че собствениците са извършвали множество преустройства на апартаментите си, като по този начин са засягали носещи елементи от конструкцията. Заради това можем да кажем, че заснемането ще е най-важният етап от обследването.

Необходимо е да се вземат проби от бетона и армировката за установяване на техните якостно-деформационни характеристики. За по-точното определяне на класа на бетона се използва и безразрушителен метод чрез уреда склерометър.

Склерометър/ Източник: Google Images

Склерометърът е уред за определяне на вероятната якост на натиск. Той още така се нарича твърдомер. Безразрушителният метод се основава на измерването на еластичен отскок в зависимост от твърдостта на елемента. Отскокът се отчита по скалата на уреда, като ни дава данни за повърхностната твърдост на бетона. След което се извършва статистическа оценка на резултатите, които допълват тези от изпитаните бетонови проби в лабораторията.

Следващият етап от обследването е анализът на конструкцията. Важно е изходните данни от заснемането да са възможно най-близки до действителните, за да се установи реалното поведение на сградата.

Вземане на бетонова ядка от конструкцията/ Източник: Google Images

Съгласно Наредба №5, резултатите от анализа на конструкцията трябва да са в съответствие с изискванията на нормативните актове, действащи към момента на въвеждане в експлоатация. Възможно е за някои сгради те да не бъдат удовлетворени, което ще наложи предписания за реконструкция и усилване на критични носещи елементи.

Друг по-съществен проблем е, че резултатите от сеизмичния анализ на сградата трябва да отговарят на нормативните актове, действащи към момента на обследването.

Предвид по-строгите изисквания на Еврокод е много вероятно те да не удовлетворят граничните стойности заложени в нормите. В такъв случай, със сигурност ще е необходимо да се предприемат мерки за сеизмичното обезпечаване на сградите.

Това на практика означава, да се изготви отделен проект за реконструкция и усилване на сградата. Техническия паспорт може да служи като основа за бъдещите етапи на проектиране. Точно поради тази причина е добре, техническият паспорт да е достатъчно подробен.

Като заключение можем да кажем, че собствениците на жилищата е добре внимателно да подбират проектантите, които ще извършват обследването. Този сложен дял от строителното инженерство трябва да се изпълнява задължително от специалисти с опит.

Изчислителен модел на примерна конструкция/ Източник: civilax.org

Защо е важно да се спази срока за издаването им?

Важно е домоуправителите и собствениците на жилища да се организират навреме за съставянето на технически паспорт. По този начин, те ще имат време да намерят опитни проектанти, които ще могат да се справят със сложната задача.

Ако след изтичане на срока, сградата няма издаден технически паспорт, кметът на общината възлага неговото съставяне. В този случай, вие няма да имате възможността да изберете екипа, който ще извърши обследването. Също така, е възможно да не получите пазарна цена на база свободна конкуренция за изготвянето на техническия паспорт.