Ще започнат ли инвеститорите да изграждат сградите, които обещават на проект?

Превърна се в доста честа практика да се купува жилище още преди първата копка. Показани са ви няколко кадъра, които успешно изобразяват мечтаното от вас жилище, по-евтино е от закупуването на вече изградено такова (което става и все по-трудно в наши дни) и решавате да се доверите на строителната фирма, че ще изпълни обещаното и вие скоро ще притежавате дома на мечтите си. Но до каква степен визуализациите и първоначалният проект, одобрен от общината, имат общо с крайния продукт, който реално населяват купувачите?

Случаят, който ще разгледаме е олицетворение на случващото се в строителния сектор – в някои случаи незабележимо, а в други коренно различие във финалния продукт. След реализацията на двете новопостроени сгради в окръг Гринуич, Лондон, Общинският съвет отчита значителни разлики в предадения за одобрение проект и реализирания такъв. Mерките, които предприемат, могат да се разглеждат като крайни. 

Първоначалните картинки на проектите имат за цел да убедят купувача, обществеността и членовете на общинския комитет, че проектните предложения трябва да бъдат подкрепени и изградени. Кадрите са показани в най-добрата възможна светлина: под не съвсем безоблачно небе, с няколко грижливо разпръснати листа, добре разположен велосипед или лъскав автомобил. Най-често те са внимателно подбрани, леко утопични сцени. Но проблемът не се крие в това, което се показва, а в това, което се оставя извън кадър: свръхголяма таксиметрова стоянка, разкопани улици, които доминират преживяването на всеки, който пристига на локацията, друг строеж в непосредствена близост до прозорците на бъдещето ви жилище и както в случая, който ще разгледаме по-подробно днес – изцяло нова фасада, както и обграждащи общи части, различни от обещаното и въведено за одобрение.

Да се запознаем със ситуацията

Двете високи сгради, известни като Mast Quay Phase II, се намират в район с над 20 000 чакащи за социални жилища в окръга Гринуич, Лондон. 

Новите сгради, които съдържат 204 апартамента и са високи до 23 етажа, могат да подпомогнат значително за този недостиг, но след реализацията ѝ общинският съвет на Гринуич открива над 26 основни отклонения от издаденото разрешение за строеж.

Първоначалните планове за одобрение на сградата са внесени през 2010 г. Година преди официалното откриване на сградата (сградата е вече в почти завършен етап от строителството си), инвеститорът внася обновени чертежи с промени в предложенията. Закъснялото искане на разрешение на приложените промени по проекта, принуждава Съвета на Гринуич да наложи санкции, които забраняват настаняването на жители в двете сгради, но строителната компания пренебрегва тези искания.

Едва година след откриването на сградата общината взема решение сградите да бъдат съборени, защото не отговарят на първоначално внесените в общината проекти, а жителите да напуснат жилищата си незабавно. Подобно решение за проект от такъв мащаб е взето за първи път. На предприемача е наредено да разруши двата нови блока и да възстанови земята в предишното ѝ състояние в рамките на 12 месеца.

Каква е причината за крайната санкция?

От комисията по одобряване на строителни проекти посочват в изявлението си 26 основни отклонения от първоначалното издаденото разрешение за строеж. Два от трите блока в комплекса са с увеличена площ от 6% в сравнение с разрешението, издадено през 2012 г., липсват характеристики на проекта като зелени използваеми покриви, детски площадки и градини.

Предполагаемо “достъпните” апартаменти също не отговарят на нужните изисквания. В някои от тях са изградени стъпала към балконите, което прави външното пространство недостъпно за хората в инвалидни колички.

Липсва и планирана активна обществена част в партерния етаж, която в момента е заета от фитнес зала с ограничен достъп.

“Мислех, че това ще бъде градина или детска площадка, но се оказа, че е паркинг, но на него паркират само една или две коли.”
-разказва жител на блока пред LDRS-

Оригиналният проект, внесен за одобрение

В екстериора на високите сгради също има видими промени в дизайна поради значителните промени в архитектурните детайли. Обемите са изцяло изменени от замяната на планирана остъклена наклонена окачена фасада с метални цветни панели, които не отговарят на съществуващия характер на района. Това значително намалява остъкляването в сградите и в резултат на ориентацията на сградата, води до липса на достатъчно дневна светлина. С размера на прозорците са намалени и тези на балконите, като обграждащите такива са напълно премахнати.

“Децата нямат място за игра, защото е било по-евтино площадките да бъдат премахнати от проекта!“
-Ан-Мари Кузинс, член на кабинета за обществена безопасност и правоприлагане-

Събарянето им би било загуба на пари

Община Гринуич среща критики за начина, по който се справя със ситуацията, тъй като Съветът не успява да изпълни целите си за жилищно строителство съгласно Лондонския план. В последния мониторингов доклад на общината са завършени само около половината от необходимото количество нови жилища. Ако Гринуич иска да изпълни целите, ще са необходими високи сгради, но какви?

Според оценка на източник от бранша събарянето и преустройството може да струва над 160 млн. паунда, които трябва изцяло да се поемат от строителната фирма. Това кара фирмата да търси алтернативен вариант и навлезе в преговори с общината за евентуално преразглеждане, за да не се стига до непропорционални действия, които биха довели до неразумно разхищение на пари.

Решението на община Гринуич повдигна въпроси защо специалистите по планиране на общината се намесват едва сега при строителство започнало още през 2015 г. и продължило седем години. В отговор общината заявява, че предприемачът е използвал частна компания за строителен контрол, а не служители на съвета.

“Ние сме отчаяни [от нуждата от жилища], както и всички останали”, казва жител на комплекса. “Но тук става въпрос за стандарти.”

Решението на съвета на Гринуич е колосално разточителство и действително в много случаи експертите биха отстъпили пред искането на предприемача. Въпреки това за спазването на правилата и осигуряването на обещаното качество за живот на обитатели те трябва да стане приоритет и подобно екстремно решение може да се окаже нужната стъпка към превенция на бъдещите пренебрегвания на законовата рамка и очакваните стандарти. 

Ако строителят се е чувствал достатъчно уверен да наруши правилата по толкова безпрецедентен начин и да реализира без одобрение такъв мащабен проект на централна локация в Лондон, може само да си представим докъде могат да стигнат подобни действия на инвеститорите. Решението на Съвета на Гринуич може да изглежда преувеличено на пръв поглед, но не отнема повече от 5 минути човек да осъзнае, че ако си затворят очите за подобно потъпкване на правилата сега, домино ефектът може да достигне мащаб, който е неконтролируем.

Това не е първият случай, в който първоначалния проект се оказва подвеждащ – реализираната сграда се оказва бледа имитация на оригиналния проект. Ситуацията не е толкова далеч от реалността и в България. Проблемът започва от частни лица, които просто решават да си остъклят терасите, да усвоят покрива на малка многофамилна сграда с няколко ‘временни‘ постройки или да си накичат фасадите с външни климатични тела, и прераства в големи строителни компании, които решават, че качеството на създадените жилищни пространства търпи крайни компромиси за сметка на финансовите облаги.

Източник на изображенията: Гугъл