В България близо 60% от населението живее в многофамилни жилищни сгради. Въпреки че тази тенденция се заформя още от годините на социализма, управлението на общите им части продължава да бъде голямо предизвикателство за собствениците. Тази година с повдигането на темата за техническите паспорти за пореден път пред хората изниква въпросът как да се грижат по-добре за общите части в сградите. Все по-често започва да се разчита на услугите на професионалните домоуправители. Какви рискове крият обаче компаниите с по-слаба репутация и можем ли да се предпазим от сериозни проблеми?

Управлението и поддръжката на сградите не е за всеки

За съжаление, лошата поддръжка на кооперациите и блоковете може да има много по-лоши последствия от лошата миризма и неугледност във входа. Зад олющените фасади и под затрупаните с непотребни вещи сутерени зданията крият една от своите ключови системи – носещата конструкция.

Под фасадната повърхност може да се крият увреждания, за които дори не подозираме | Photo by Nickey Kolev on Unsplash

Ако съдим по действащите в момента регулации (Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. За правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони), би следвало елементите от конструкцията да принадлежат както към отделните самостоятелни обекти в сградите (апартаментите), така и към общите части.  От друга страна, отговорността за нейната поддръжка е практически задължение на всички собственици. Така система, по която не могат да бъдат открити проблеми с просто око, се оставя на хора, които няма как да ги установят. Какво се случва, когато тя се увреди?

Какви услуги обикновено извършват професионалните домоуправители?

Ако вземем за пример посочената в сайта на една от по-големите компании информация, професионалният домоуправител се занимава с няколко основни дейности. Те са най-вече в организационните въпроси по общи събрания, документи и комуникация с общината, събирането на такси и вноски, разплащането на задължения, юридическо представителство и базова технически поддръжка (разбираме смяна на крушки).

Тъй като в Закона за управление на етажната собственост дейността на професионалния домоуправител не е регламентирана по никакъв начин, не е необходимо отговорните лица да бъдат технически грамотни. Това е напълно в реда на нещата, когато става въпрос за финансовите и организационните въпроси. Проблемът е, когато се стигне до застрашаващи живота конструктивни увреждания.

Казус от практиката: Нарушена конструкцията на сграда – какво прави професионалният домоуправител?

Наскоро бях потърсен за приятелски съвет във връзка със съмнително обрушени колони в сутерена на сграда с подземен паркинг. В основата им бетонното покритие липсваше, а армировката бе увредена в следствие на сериозна корозия. По всичко личеше, че става въпрос за капилярна влага. Установи се, че коренът на проблема е повредена помпа, която трябва да отвежда подпочвените води. Без ревизия и поддръжка, тя е била оставена изцяло на произвола на съдбата.

У нас дори и по-старите сгради в централните градски части рядко са добре поддържани | Photo by Yoal Desurmont on Unsplash

В момента собствениците на сградата са поставени пред трудната задача да открият конструктор, който да изготви предписание за укрепване на няколкото на брой колони и строител, който да го изпълни. Истината е, че малко инженери искат да поемат отговорност за такива проблеми и почти никой строител, занимаващ се с груби строежи, не би се наел да изпълни толкова малка, макар и жизненоважна за живущите поръчка.

Тук идва въпросът кой трябва да поеме отговорността за този сериозен проблем, представляващ опасност и свързан с финансови загуби. Професионалният домоуправител твърди, че няма работа в сутерена, въпреки че му е делегирано управлението на общите части. От друга страна, не е ясно кога проблемът е възникнал – дали е преди или след сключването на договора с него. Липсата на нормативна рамка размива отговорните в процеса.

Възможностите за решения на тези проблеми намаляха с края на техническите паспорти

Отговорността в по-горния казус можеше да бъде изяснена лесно, ако преди сключването на договора техническо лице бе направило оглед на сградата и наличната й документация. Така щяха да се установят текущи проблеми, както и евентуално да се избегнат уврежданията по конструкцията. Ако сключвате договор с такава компания, можете да се чувствате свободни да го изискате от тях, за да се подсигурите за подобни случаи.

Самосрутилата се тази година сграда в Маями – инцидент, в който загинаха почти 100 души | Photo: BBC

В по-старите сгради голяма роля в този процес щеше да изиграе техническият паспорт. Най-скорошни промени в Наредба 5 от 2006 г. указват, че изискванията за паспортизиране на жилищните сгради отпадат, а за обществените постройки трябва да придобият такива до 2032 г. Така преминахме от едната крайност в другата, а вина за това има както колективното ни безгрижие към изградената среда, така и слабата политическа воля у нас да се взимат непопулярни решения. Както собствениците, така и държавата искаха да избягат от това да поемат допълнителни разходи.

Тук е моментът да се замислим дали тези спестени няколкостотин лева струват повече от човешкия живот? Сградите не са одушевени предмети. Те не чакат подходящия момент да си отидат, а повредите по тях ги правят още по-уязвими към земетръс. Те рухват, докато в тях спокойно спят възрастните хора, а децата си играят с домашните любимци. Точно това стана тази година в Маями, когато на 24-ти юни 12-етажна сграда частично се самосрути не заради природно бедствие, а заради неглижиран с години проблем, свързан именно с корозия, причинена от влага. За да избегнем такива рискове, трябва да поемаме отговорност към собствеността си. Трябва да се борим и за създаването на адекватна нормативна рамка, отговаряща на реалността и в услуга на гражданите.

Остави коментар с Facebook

Заредете още от Георги Мърхов
Load More In Архитектура

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Виж още

Brick Award 2022: Обявиха 50-те номинирани проекта
Тази година са подадени рекорден брой от почти 800 кандидатури

789 проекта от 53 държави участват в конкурса Brick Award 22. С това, десетото му издание …